Cabildo, Rivadavia, Santa Fe, Florida, avenida Alvear, Palermo Soho son zonas comerciales tradicionales que se están reconfigurando y que sienten el freno en la actividad. En el primer semestre de 2025, la cantidad de locales vacíos en los principales corredores comerciales subió al 7,8 %, contra 5,1% de la última mitad de 2024 y 3,6% del mismo período de 2024, según los relevamientos que realiza la consultora de real estate Newmark.
Según el último relevamiento de la Cámara de Comercio realizado en el bimestre julio-agosto, el número de locales vacíos (en venta, alquiler o cerrados) en las principales áreas comerciales de la Ciudad registró una suba de 30,6% con relación al mismo lapso de 2024 y de 14,7% frente al bimestre anterior.
La mayor cantidad de espacios comerciales sin ocupar se nota en los corredores de Florida y Alvear. Es un reflejo de dos sectores de consumidores que están en baja a causa del dólar barato: turistas del exterior y compradores de alto poder adquisitivo, que muy probablemente realicen sus compras suntuarias fuera del país.
En la calle Florida, que tiene un perfil «volátil», la vacancia trepa a 14% y en Alvear, a 15,5%, el número más alto de todos los corredores analizados. Avenida Cabildo también muestra una vacancia relativamente alta, con 9,6%.
En contraste, las zonas de Flores (4,6%) y Caballito (2,6%) sostienen una alta ocupación -apuntalada por el consumo de cercanía, rubros orientados al consumo cotidiano y demanda barrial-, junto con Palermo Soho (3,3%) y la zona de Santa Fe y Scalabrini Ortiz (2,8%).
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Locales comerciales en CABA
Fuente: Newmark Infografía: Clarín
El mercado comercial no solo atraviesa un momento donde hay más espacios disponibles sino que, además, los recambios se realizan más rápidamente.
La rotación de marcas subió de 2,8% a 4,2% en primer semestre de 2024 versus 2025. Las zonas donde más se renuevan los alquileres son Florida (7,4%) y Palermo Soho (5,8%), «epicentros de cambio y renovación, frente a corredores más maduros como Caballito y Flores», dicen en Newmark. Para la firma, Palermo Soho tiene puesto el foco en lo creativo y es un lugar de experimentación de las marcas.
Un punto llamativo es que Alvear, a pesar de ser el lugar de más alta vacancia, es donde hay menos renovación de marcas: 2,3%. lo que significa que los operadores consolidados de moda premium permanecen.
«Lo que hasta hace pocos años parecía suficiente -abrir locales bien ubicados, mantener precios competitivos o apostar al canal online como complemento- hoy ya no alcanza. La dinámica del sector se juega en otro terreno: cómo logran las marcas combinar lo físico y lo digital, lo aspiracional y lo accesible, lo inmediato y lo experiencial», explican en la firma de real estate.
Por otro lado, la apertura de la importación también afectó el comercio local. En el primer semestre de 2025, las importaciones desde Asia -principalmente de China- crecieron cerca del 80%, «un fenómeno que está modificando el mapa de productos disponibles en Argentina. Este flujo creciente de bienes, que abarca desde indumentaria hasta tecnología, obliga a las marcas a repensar sus estrategias para ser competitivas frente a los nuevos jugadores que llegan al mercado», agrega el informe.
Qué pasa con los precios de los locales
El precio pedido promedio de los comercios trepó a US$ 26,1 por metro cuadrado por mes en el primer semestre de 2025, contra US$ 22,4 del semestre anterior, con incrementos en los corredores más consolidados, en especial los tramos de Santa Fe, que se posicionan como la referencia más alta del mercado. En Santa Fe y Callao, el metro cuadrado llega a US$ 39,8, le sigue Santa Fe y Scalabrini Ortiz, con US$ 37,6.
El resto de los corredores están bastante lejos de esos picos. El precio más bajo se ubica en la avenida Rivadavia a la altura de Flores (US$ 19,7), seguida de Alvear (US$ 22,5) y Florida (US$ 23,1).
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